You are here

Udlejning af beboelseslejemål

30-01-2013

SPØRGSMÅL
Jeg har et par lejligheder rundt omkring, som jeg lejer ud. Jeg oplever en stor udskiftning i mine lejere. Ofte bor lejerne der ikke ret længe før de siger lejligheden op og flytter – nogle gange fra en temmelig medtaget lejlighed. Hvad skal jeg som udlejer være opmærksom på i forbindelse med opsigelse og fraflytning?

SVAR
Først og fremmest er det helt afgørende at du får udfyldt lejekontrakten ”rigtigt”, for derved at opnå den bedste retsstilling.

Lejeaftalen
For lejeaftaler i beboelseslejligheder, bør man benytte, den af By- og Boligministeriet autoriserede standardlejekontrakt, Typeformular A, 8. udg. 

For at stå bedst ved lejers opsigelse og fraflytning af lejemålet, skal du særligt være opmærksom på, at angive lejemålets stand ved ind- og fraflytning i lejekontrakten (§ 7 i ovennævnte typeformular A). Hvis lejemålet er nyistandsat ved indflytning, er det bedst at bestemme, at det også skal være nyistandsat ved fraflytning. 

Hvis lejemålet ikke er nyistandsat ved indflytning, skal det afleveres i samme stand ved fraflytning. I dét tilfælde er det vigtigt at få lejlighedens stand ved indflytning konstateret, f.eks. ved en fælles (med lejer) gennemgang af lejligheden inden indflytning, hvor der udfyldes et skema der angiver standen i de forskel-lige rum (for så vidt angår vægge, gulv, karme, lister osv.) og som begge parter skriver under på og eventu-elt vedlagt billeddokumentation. 

Derudover er det vigtigt, at det af lejekontrakten fremgår, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer (§ 8 i ovennævnte typeformular A)

Herudover kan man i lejekontrakten anføre nogle særlige vilkår (under § 11 i ovennævnte typeformular A). Disse særlige vilkår, kan f.eks. være, at istandsættelse sker ved udlejers foranstaltning men for lejers reg-ning. Det kan også være, at lejer er forpligtet til at flytte 14 dage før opsigelsesperiodens udløb, så lejer betaler leje i istandsættelsesperioden. Derudover kan der være nogle særlige forhold, man skal være op-mærksom på, f.eks. pasning af have, forbrugsudgifter og meget andet, afhængig af lejemålets art. 

Udlejers frister og pligter ved opsigelse og fraflytning
Jeg tager alene udgangspunkt i de situationer, hvor lejer selv opsiger lejemålet. Medmindre andet er anført i lejekontrakten, kan lejer opsige lejeaftalen med 3 måneders varsel til den 1. i en måned og hæfter også for huslejen i den periode. Det gælder også selvom lejer flytter inden opsigelsesfristens udløb, men så har man som udlejer pligt til at bestræbe sig på at genudleje lejemålet og eventuel leje fra en ny lejer, fragår i udle-jers krav mod (fraflyttede) lejer.  

Når lejer er flyttet, uanset om dette sker før opsigelsesfristens udløb, skal du som udlejer(hvis ikke anden frist udtrykkeligt er angivet i lejekontrakten), inden 14 dage efter fraflytning gøre lejer bekendt med, hvilke istandsættelsesarbejder der fordres iværksat (på lejers regning). F.eks. maling af vægge, dørkarme, slibning af gulv osv. Udlejer har bevisbyrden for, at lejer er gjort bekendt hermed!

Når istandsættelsesarbejderne er udført, fremsendes en flytteopgørelse til lejer, hvor der gøres op, hvor meget lejer skal betale i eventuel resterende leje, vand, varme og istandsættelse. Kender man ikke forbrugs-regnskabet på det tidspunkt, kan man tilbageholde op til 1.000 kr. hertil. Det indbetalte depositum fratræk-kes dette, hvorefter enten lejer eller udlejer har penge til gode. 
-----

Lejelovgivningen er et komplekst regelsæt og ovennævnte er blot et lille udpluk heraf. Der findes flere ting, du som udlejer skal være opmærksom på, hvorfor jeg vil opfordre dig til at henvende dig til en advokat, hvis du oplever problemer i forbindelse med udlejning, herunder hvis du eksempelvis ikke får den husleje du er berettiget til, eller hvis dine lejere blot flytter fra lejemålet uden at ”hænge på” istandsættelsen. Et eftersyn af lejekontrakt, procedurer mv. kan formentlig hjælpe dig på rette vej.